深建规〔2022〕10号

各区人民政府，各有关单位：

　　现将《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。实施中遇到的问题，请径向市住房建设局反映。

　　深圳市住房和建设局

　　2022年12月28日

　　深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）

　　第一章  总  则

　　第一条为了规范本市保障性租赁住房的项目认定，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）《深圳市人民政府办公厅印发<关于加快发展保障性租赁住房的实施意见>的通知》（深府办函〔2022〕23号）的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域内新建和居住存量房屋筹集保障性租赁住房项目的认定以及项目认定书的变更、续期、撤销、注销等管理工作。

　　利用闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的，按照本市非居住存量房屋改建保障性租赁住房的相关规定认定。

　　第三条本办法所称新建项目，是指在各类建设用地上新建设的项目，包括未开工、已开工但未竣工项目。

　　本办法所称居住存量房屋筹集项目，是指利用产权清晰且已建成使用的具有居住功能的房屋筹集作为保障性租赁住房的项目（以下简称产权明晰居住房屋筹集项目），以及将城中村范围内具有居住功能的农村城市化历史遗留违法建筑（以下简称历史遗留建筑）改造筹集作为保障性租赁住房的项目（以下简称历史遗留建筑改造项目）。

　　本办法所称“套”，包括设有卧室、起居室（厅）、卫生间、厨房等基本功能空间的套型居住空间，以及具有睡眠、起居等基本功能的单个居住空间。

　　第四条市住房建设部门负责保障性租赁住房项目认定工作的日常协调和指导，根据本办法规定开展项目认定等工作。

　　区人民政府（含大鹏新区管委会，以下简称区政府）按照本办法规定开展保障性租赁住房项目的认定工作。深汕特别合作区保障性租赁住房项目的认定参照本办法执行。

　　区住房建设部门按照本办法规定负责统筹本辖区保障性租赁住房项目的申请受理、核查以及项目认定书管理等工作。

　　街道办事处负责排查申请作为保障性租赁住房的历史遗留建筑结构、消防、地质灾害安全隐患并出具意见。

　　第二章 项目认定

　　第五条保障性租赁住房项目由市住房建设部门或者区政府认定。

　　按照本办法认定的保障性租赁住房项目予以出具项目认定书。区政府、市有关部门应当按规定为取得项目认定书的项目办理立项、用地、规划、施工、消防等手续，并给予土地、财政、税收、金融和民用水电气价格等优惠政策。

　　第六条依申请认定项目的申请人应当为新建项目的土地使用权人、产权明晰居住房屋筹集项目的房屋所有权人或者取得项目完整的出租经营权和收益权的运营管理单位；历史遗留建筑改造项目申请人应当为运营管理单位。同一个项目只允许有一个申请人。

　　运营管理单位应当依法在本市办理商事主体登记，经营范围应当包含“住房租赁”相关字样，开立住房租赁资金专用账户，并按照我市相关规定在深圳市住房租赁监管服务平台（以下简称市租赁平台）完成企业备案，但承租产业园区配套宿舍且从事生产经营（不含住房租赁经营）的企业除外。

　　第七条申请人可以通过市租赁平台或者向住房建设部门提出认定申请，并对申请材料的真实性、准确性、合法性负责。

　　第八条以下项目建设筹集为保障性租赁住房的，由市住房建设部门认定：

　　（一）利用机关企事业单位、社会组织等自有的非居住存量土地（含历史遗留未完善出让手续用地）新建的项目；

　　（二）利用原农村集体经济组织继受单位保留使用的非居住存量土地新建的项目；

　　（三）利用轨道车辆段和停车场、公交场站、变电站、消防站和供燃气设施等交通设施和市政设施综合开发新建的项目；

　　（四）市住房建设部门根据需要开展认定的其他项目。

　　第九条以下项目建设筹集为保障性租赁住房的，由区政府认定：

　　（一）居住用地上的居住房屋项目；

　　（二）产业园区（含物流园区）配套宿舍项目；

　　（三）其他产权明晰居住房屋筹集项目；

　　（四）历史遗留建筑改造项目，含申请时计划实施改造的历史遗留建筑改造项目和申请时已完成改造的历史遗留建筑改造项目。

　　第十条保障性租赁住房项目实行直接认定和依申请认定。

　　第十一条以下项目建设筹集为保障性租赁住房的，实行直接认定：

　　（一）通过新供应用地（含产业园区用地等）、城市更新、旧住宅区拆除重建、土地整备等新增建设且用地批准文件明确建设保障性租赁住房的项目；

　　（二）已纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点、非房地产企业利用自有土地建设租赁住房试点或者发展政策性租赁住房试点的租赁住房项目；

　　（三）已开工建设和已建成（含规模化租赁筹集）出租的人才住房项目，以及政府权属清晰的闲置住房项目。

　　第十二条不符合本办法第十一条规定情形的项目实行依申请认定。

　　依申请认定的新建项目应当满足以下认定条件：

　　（一）取得土地使用权，权属不存在争议；

　　（二）房源以建筑面积不超过七十平方米的小户型为主。

　　依申请认定的产权明晰居住房屋筹集项目应当满足以下认定条件：

　　（一）房源应当具有权属证明文件，且房屋用途为住宅、公寓或者宿舍等；

　　（二）运营管理单位作为申请人的，申请认定时房源收储合同或者委托运营合同剩余期限不少于一年；

　　（三）房源规模不少于十套，且以建筑面积不超过七十平方米的小户型为主。

　　依申请认定的历史遗留建筑改造项目应当满足以下认定条件：

　　（一）原则上以栋为单位，且房源规模不少于十五套或者总建筑面积不少于三百五十平方米；

　　（二）房源以建筑面积不超过七十平方米的小户型为主；

　　（三）申请认定时房源收储合同或者委托运营合同剩余期限不少于一年；

　　（四）改造房源经房屋安全鉴定满足安全使用要求；

　　（五）不存在地质灾害安全隐患。

　　申请时计划实施改造的历史遗留建筑改造项目，拟改造房源应当满足本条第三款第一项、第二项规定的条件，经过房屋结构、消防、地质灾害安全隐患排查，并且未列入城市更新或者土地整备年度计划；项目改造竣工后，应当满足本条第三款规定的条件且室内环境污染物浓度检测达到入住标准。

　　第十三条保障性租赁住房项目认定书原则上由区政府出具。市住房建设部门可以根据需要出具项目认定书。

　　第三章  认定书管理

　　第十四条用地批准文件明确建设保障性租赁住房的新建项目，认定书有效期限原则上与土地使用权期限一致；其他项目的认定书有效期限原则上不少于六年。

　　居住存量房屋筹集项目由运营管理单位申请的，认定书有效期限不得超过申请认定时房源收储合同或者委托运营合同约定的剩余期限；剩余期限不足六年的，认定书有效期限为前述合同约定的剩余期限。

　　取得认定书的项目在有效期内应当按照本市保障性租赁住房的有关规定出租运营并接受监管。

　　第十五条住房建设部门应当自项目认定书出具之日起三个工作日内将认定结果通过政府门户网站对外公布，并将项目基本信息及认定书等上传至市租赁平台。

　　第十六条 项目产权单位或者运营管理单位发生变更的，持有人应当自事项发生变更之日起五个工作日内向区住房建设部门申请变更项目认定书，并提交原项目认定书、当事人身份材料以及事项变更佐证材料等。申请变更事项依据充分的，由原出具机关重新出具项目认定书。

　　项目运营管理单位变更的，变更后的主体应当符合本办法规定。

　　第十七条存在以下情形之一的，由区住房建设部门核实并报原批准机关撤销项目认定书或者同意改造复函：

　　（一）申请人提供虚假资料取得项目认定书或者同意改造复函的；

　　（二）历史遗留建筑改造项目属于小散工程的，取得同意改造的复函后无正当理由六个月内未申请办理小散工程安全生产备案的；

　　（三）法律、法规、规章规定的其他情形。

　　撤销认定书的项目，取消享有的相关优惠政策并追回违规获取的相关财税优惠等；存在违反保障性租赁住房管理规定行为的，按照有关规定依法处置。

　　第十八条居住存量房屋筹集项目认定书有效期届满前三个月，持有人可以向区住房建设部门申请办理项目续期，并按照本办法规定重新认定；续期申请通过的，申请人须交回原项目认定书，申领新的项目认定书。

　　居住存量房屋筹集项目认定书有效期届满未续期或者续期申请未通过以及因征收拆除、不可抗力因素导致房屋灭失的，视为自动退出保障性租赁住房，由区住房建设部门报经原批准机关同意后注销项目认定书，并通过政府门户网站或者市租赁平台对外发布已注销的项目信息。

　　用地批准文件明确建设保障性租赁住房的新建项目需提前退出的，经原用地批准机关同意后注销项目认定书，并按照本条第二款规定对外发布已注销的项目信息；其他新建项目续期或者退出的，按照本条第一款、第二款规定执行。

　　注销认定书的项目，自注销之日起停止享受相关优惠政策。

　　第四章  附  则

　　第十九条本办法由市住房建设部门负责解释。

　　第二十条本办法自2022年12月28日起实施，有效期三年。

　　附件：1.深圳市保障性租赁住房项目认定指引

　　2.深圳市保障性租赁住房项目认定申请书（式样）

　　3.深圳市保障性租赁住房项目认定书（式样）

《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》政策解读

为规范我市保障性租赁住房项目认定工作，加快发展保障性租赁住房，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号，以下简称国办22号文）、《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号，以下简称广东省39号文）、《深圳市人民政府办公厅印发<关于加快发展保障性租赁住房的实施意见>的通知》（深府办函〔2022〕23号，以下简称《实施意见》）等有关文件规定，结合我市实际，市住房和建设局组织起草了《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》（以下简称《办法》），现就相关重点问题进行政策解读。

　　一、政策起草的背景是什么？

　　一是贯彻落实国家、省、市发展保障性租赁住房决策部署的需要。保障性租赁住房项目认定制度是国办22号文、广东省39号文和《实施意见》确立的重要制度，是各渠道建设筹集的保障性租赁住房能否享受土地、金融、税收等优惠政策的重要依据。制定《办法》是落实住国家、广东省相关文件的要求，以先行示范区的责任担当，全速推进发展保障性租赁住房项目认定工作的应有举措。

　　二是推动完成“十四五”保障性租赁住房建设筹集目标的需要。发展保障性租赁住房是“十四五”时期住房建设的重点任务。《深圳市住房发展“十四五”规划》提出，我市“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套，供应保障性租赁住房20万套。目前，我市保障性租赁住房发展刚起步，社会主体参与保障性租赁住房建设运营存在困境。制定出台《办法》，明确保障性租赁住房项目申请主体资格、准入条件、认定程序、退出机制等内容，有助于引导社会主体预期，激发社会主体参与建设运营保障性租赁住房，切实增加保障性租赁住房供给。

　　二、哪些项目可以按照《办法》申请认定？

　　《办法》适用于我市新建和居住存量房屋筹集项目的认定，其中，居住存量房屋筹集项目包括利用产权清晰且已建成使用的具有居住功能的房屋筹集作为保障性租赁住房的项目（以下简称产权明晰居住房屋筹集项目）和城中村具有居住功能的农村城市化历史遗留违法建筑改造项目（以下简称历史遗留建筑改造项目），涵盖了目前市场上的集中式长租公寓和分散式长租公寓。非居住存量房屋改建保障性租赁住房项目的认定按照近期印发的《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》执行。

　　三、依申请认定项目的申请人有哪些？

　　新建项目的土地使用权人、产权明晰居住房屋筹集项目的房屋所有权人以及取得完整的出租经营权和收益权的运营管理单位均可可提出认定申请；历史遗留建筑改造项目申请人应当为运营管理单位。其中，运营管理单位应当按我市相关规定办理商事主体登记、经营范围包含“住房租赁”业务、开立住房租赁资金专用账户等；但是承租产业园区配套宿舍且从事生产经营（不含住房租赁经营）的企业不受前述条件的限制。

　　四、各类项目的认定主体是谁？

　　按照本办法进行认定的项目分别由市住建部门、区政府进行认定。

　　市住建部门主要负责利用各类非居住存量土地新建项目的认定，具体主要包括利用机关企事业单位、社会组织等自有的非居住存量土地（含历史遗留未完善出让手续用地）、原农村集体经济组织继受单位保留使用的非居住存量土地、轨道车辆段、停车场、公交场站、变电站、消防站和供燃气设施等交通设施和市政设施综合开发新建的项目等。

　　区政府主要负责各类新建、在建或者存量居住房屋项目的认定，包括居住用地上的居住房屋、产业园区（含物流园区）配套宿舍、其他产权明晰的存量居住房屋以及历史遗留建筑等建设筹集作为保障性租赁住房的项目。

　　五、项目认定的具体方式有哪些？

　　我市保障性租赁住房项目实行直接认定和依申请认定。除直接认定的项目外，其他项目需由相关权利人提出申请后再按照程序进行认定。直接认定项目包括已纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点、非房地产企业利用自有土地建设租赁住房试点、发展政策性租赁住房试点的租赁住房项目，已开工建设和已建成（含规模化租赁筹集）出租的人才住房项目，政府权属清晰的闲置住房项目，以及新供应用地、城市更新、旧住宅区拆除重建、土地整备等新增建设且用地批准文件明确建设保障性租赁住房的项目。

　　六、申请认定保障性租赁住房需要满足哪些条件？

　　（一）依申请认定的新建项目应当满足以下条件：

　　1.取得土地使用权，权属不存在争议；

　　2.房源以建筑面积不超过七十平方米的小户型为主。

　　（二）依申请认定的产权明晰居住房屋筹集项目应当满足以下条件：

　　1.房源应当具有权属证明文件，且房屋用途为住宅、公寓或者宿舍等；

　　2.运营管理单位作为申请人的，申请认定时房源收储合同或者委托运营合同剩余期限不少于一年；

　　3.房源规模不少于十套，且以建筑面积不超过七十平方米的小户型为主。

　　（三）依申请认定的历史遗留建筑改造项目应当满足以下条件：

　　1.原则上以栋为单位，且房源规模不少于十五套或者总建筑面积不少于三百五十平方米；

　　2.房源以建筑面积不超过七十平方米的小户型为主；

　　3.申请认定时房源收储合同或者委托运营合同剩余期限不少于一年；

　　4.改造房源经房屋安全鉴定满足安全使用要求；

　　5.不存在地质灾害安全隐患。

　　其中，属于申请时计划实施改造的历史遗留建筑改造项目，拟改造房源应当满足前述第1、2项规定的条件，经过房屋结构、消防、地质灾害安全隐患排查，并且未列入城市更新或者土地整备年度计划；项目改造竣工后，应当满足前述规定的全部条件且室内环境污染物浓度检测达到入住标准。

　　七、申请认定保障性租赁住房需要提交哪些材料？

　　（一）非居住存量土地新建项目，申请人应当提交以下申请材料：

　　1.项目认定申请书。

　　2.申请人身份材料（下同）：

　　（1）营业执照、法人证书以及法定代表人或者负责人的有效身份材料；

　　（2）申请人为运营管理单位的，提交取得完整出租经营权和收益权的书面协议以及房屋所有权人知悉相关房屋将作为保障性租赁住房的确认函等材料；

　　（3）申请人委托代理人办理的，提供申请人授权委托书、代理人有效身份材料。

　　3.所在地块的土地使用权出让合同、土地划拨决定书等用地批准文件。

　　4.项目规划研究方案，明确项目规划依据、建设内容、建设规模以及有关规划指标等内容。

　　（二）居住用地上新建居住房屋项目以及新建产业园区（含物流园区）配套宿舍项目，申请人应当提交以下申请材料：

　　1.项目认定申请书。

　　2.申请人身份材料。

　　3.所在地块的土地使用权出让合同、土地划拨决定书等用地批准文件。

　　4.规划许可材料。

　　（三）居住用地上存量居住房屋项目、存量产业园区（含物流园区）配套宿舍以及其他产权明晰居住房屋筹集项目，申请人应当提交以下申请材料：

　　1.项目认定申请书。

　　2.申请人身份材料。

　　3.不动产权属证书或者其他合法权属资料；无法提供的，提交建设工程规划许可证。

　　4.收储或者受托运营的，提交房源收储合同或者委托运营合同。

　　5.项目房源信息材料，包括项目房源的房号、户型、面积等内容。

　　（四）申请时计划实施改造的历史遗留建筑改造项目，实施改造前，申请人应当提交以下材料：

　　1.项目认定申请书。

　　2.申请人身份材料。

　　3.收储或者受托运营的，房源收储合同或者委托运营合同。

　　4.具有资质的设计单位出具的改造后套间数量及建筑面积情况材料（盖公章）。

　　项目改造竣工后，申请人应当提交以下材料：

　　1.小散工程安全生产备案证明材料。

　　2.建设单位组织施工、设计、监理单位出具的竣工验收文件（须含各方单位负责人签字及单位公章）。

　　3.项目房源信息材料，包括项目房源的房号、户型、面积等内容。

　　4.本市房屋安全鉴定机构名录内的鉴定机构出具的、房屋满足安全使用的安全鉴定报告。

　　5.具有资质的第三方检测机构出具的室内环境污染物浓度检测合格报告。

　　（五）申请时已完成历史遗留建筑改造的项目，提交“申请时计划实施改造的历史遗留建筑改造项目”改造前所需提交的前三项材料以及项目改造竣工后所需提交的前四项材料。

　　八、项目认定的具体程序包括哪些？

　　（一）非居住存量土地新建的项目

　　由区住房建设部门受理并组织相关部门核查后，报区政府审查；审查通过后报市住房建设部门，由其组织相关部门提出意见并认定；市住房建设部门可根据项目情况提请市领导小组决策认定。

　　（二）具有居住功能房屋建设筹集项目

　　1.对于居住用地上新建、在建或者已建成的居住房屋，产业园区（含物流园区）新建、在建或者已建成的配套宿舍，以及其他产权明晰的存量居住房屋筹集项目，由区住房建设部门核查通过后提请区政府予以认定。

　　2.历史遗留建筑改造项目按照属地管辖原则，由区政府认定，具体如下：

　　一是申请时已完成改造的历史遗留建筑改造项目，区住房建设部门受理并组织相关部门核查后，报区政府审查；审查通过后，由区政府认定。

　　二是申请时计划实施改造的历史遗留建筑改造项目，采取“先审核、再改造、后认定”模式；申请人在改造前提出申请，按照联审程序受理、核查、审查后，由区住房建设部门出具同意将申请的历史遗留建筑改造为保障性租赁住房的复函；改造中，明确可按项目范围内多栋打包批量申请的方式申请办理小散工程安全生产备案；改造后，申请人履行房屋安全鉴定、空气质量检测、竣工验收等手续，并提交规定材料申请认定。此类项目认定书不涉及历史遗留建筑权属问题，不作为历史遗留建筑确权依据。

　　九、项目认定书由谁出具？

　　保障性租赁住房项目认定书原则上由区政府统一出具。市住房建设部门可以根据需要出具项目认定书。

　　十、项目认定书有效期限是多久？

　　用地批准文件明确建设保障性租赁住房的新建项目，认定书有效期限原则上与土地使用权期限一致；其他项目的认定书有效期限原则上不少于6年。

　　居住存量房屋筹集项目（包括产权明晰居住房屋筹集项目和历史遗留建筑改造项目）由运营管理单位申请的，认定书有效期限不得超过申请认定时房源收储合同或者委托运营合同约定的剩余期限；剩余期限不足6年的，认定书有效期限为前述合同约定的剩余期限。

　　十一、保障性租赁住房项目期限届满如何续期？

　　居住存量房屋筹集项目（包括产权明晰居住房屋筹集项目和历史遗留建筑改造项目）认定书有效期届满前三个月，持有人可以向区住房建设部门申请办理项目续期，并按照《办法》规定重新认定；续期申请通过的，申请人须交回原项目认定书，申领新的项目认定书。

　　有效期限与土地使用权期限不一致的新建项目续期的，按照居住存量房屋筹集项目续期的相关规定执行。

　　十二、保障性租赁住房项目退出的情形有哪些？

　　居住存量房屋筹集项目（包括产权明晰居住房屋筹集项目和历史遗留建筑改造项目）认定书有效期届满未续期或者续期申请未通过以及因征收拆除、不可抗力因素导致房屋灭失的，视为自动退出保障性租赁住房，由区住房建设部门报经原批准机关同意后注销项目认定书。

　　用地批准文件明确建设保障性租赁住房的新建项目需提前退出的，经原用地批准机关同意后注销项目认定书；其他新建项目退出的，按照居住存量房屋筹集项目退出的相关规定执行。

http://zjj.sz.gov.cn/csml/zcfg/xxgk/zcfg_1/zcfg/content/post_10362801.html

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