2022年11月16日，深圳举行“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约仪式，至此，拉开了轰轰烈烈的“工业上楼”行动的序幕。按照这项政策，深圳将在随后的5年内，每年将筹集和建设不少于2000万平方米的工业上楼物业空间，5年总量高达1亿平方米。
这项在全国城市中极具开创性的工业政策，其目标看上去是为深圳刚出台不久的“20+8”战略性新兴产业集群化发展政策提供空间保障，为高科技制造业提供高品质、低成本的产业空间，把制造业的根基扎得更牢、更稳，持续增强工业发展后劲。事实上，它几乎可以说是人类工业革命以来在工业空间利用方面的一次具有划时代的变革。从现实看，深圳产业用地相对紧缺，作为“全国工业第一市”，深圳对于保住这个荣誉看得非常重，推出工业上楼政策显然是为了力保全国工业第一市的地位。
如今，这项政策推出已经一年了，人们很关心，政策的进展如何？目前尚未见到政府公布的准确信息，我看过部分媒体的报道，也接触到部分产业园区和企业实际操作的情况，据此希望对深圳一年来的工业上楼情况及效果做出一个初步的评估，不一定准确，仅供参考。
一、深圳工业上楼政策开局良好
至2022年底前，“工业上楼”计划推出短短一个多月时间，已有300多家企业提出超过500万平方米的厂房需求。
2023年1月10日，深圳市举行“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间项目招商大会；2月13日，深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知正式对外发布，同时推出72个项目，用地面积854.8万平方米，平均容积率4.2，建成后预计可提供2306万㎡的高品质、低成本、定制化产业空间，其中有50个项目在20大先进制造业园区范围内，目前这些项目都已不同程度进入施工阶段；深圳各区今年以来纷纷加大土地整备力度，确保所有项目早日开工和建设。
今年以来深圳工业上楼政策的推进呈现出如下特点：一是空间分布切合各区特点，二是实施单位以本地国企为主，三是产业定位集中于战略性新兴产业，四是在价格把控标准清晰。此外，已启动的工业上楼项目在建筑设计、模式融合、运营策略、企业安置、项目融资等方面都较好地发挥了示范带动效应。
今年以来，深圳市区两级政府举行了有关20个先进制造业园区土地整备暨工业上楼项目的多种形式的推广活动，有效推动了政策的落实。截止目前，第一年2000万平方米面积的工业上楼筹集和建设目标已经超额完成，企业入驻情况也相对顺利。
二、深圳工业上楼政策推进中存在的问题
尽管深圳工业上楼政策实施一年来取得了较快发展并完成了第一年的基本任务，但仍存在若干问题，需要在下一步的推进中逐步克服。
其一，前后政策的衔接问题。工业上楼政策与原有体制、政策、规则之间仍存在诸多矛盾。在推进工业上楼过程中，形形色色的问题和困难都暴露出来了，不少项目在土地、开发流程、投融资、招商、运营等一系列领域都存在需要及时融通前后政策的问题，特别是一些原有问题比较突出的项目，积极化解政策矛盾显得十分重要。
其二，市场主体的参与意愿问题。工业上楼项目总体上呈现投资大、周期长、成本高，风险高、回报低的问题，无论是园区企业还是入区企业，对于政策是否稳定和可持续、特定空间布局及系统能否符合生产流程的要求、厂房供给是否快，能否尽快实现投产、综合成本是否可控、租金和售价是否便宜适中、配套是否完善，能否留得住人和企业、能否有助于明显提升产业链供应链运行效率等问题仍然存在疑虑，导致一些市场主体参与意愿并不十分积极，存在观望情绪。
其三，项目运营的风险问题。工业上楼项目运营模式尚不成熟，真正积累了经验的项目和企业并不多。从现状看，对进入项目的产业和企业大体是“重筹集”而“轻配套”，“重审批”而“轻监管”，“重前端”而“轻后端”，这样可能为未来项目园区内企业和产业的发展埋下较大经营风险。
其四，政策落实可能越来越难的问题。现有各区的城市更新、土地整备政策下，工业上楼仍存在诸多障碍，头一年任务完成看似顺利，但很多是多年积累下来的目标空间，经过整合就能完成，但未来四年可能任务完成的难度会越来越大，且不同类型、不同辖区面临的问题都不尽相同，需要对未来推进工业上楼政策的难度有更深入的认知并预备对应性策略。
其五，市场竞争问题。目前，粤港澳大湾区广东9市多数都不同程度在推进或计划推进工业上楼政策，预示着未来大湾区将有大量工业上楼项目入市，且其他城市的项目租金多数低于深圳，这种低租金虹吸效应大概率会给深圳工业上楼项目的落实带来更多市场竞争压力和负面影响，也对深圳每年2000万、五年1亿平方米刚性任务指标的兑现带来一定的不确定性。
三、深圳工业上楼政策再推进的策略
深圳的工业上楼政策是深圳多年来坚定推进工业立市、制造强市战略以及为“20+8”战新产业集群化发展服务的纵深表现，更是保持深圳“全国工业第一市”地位的重大举措，所以，尽管面临一系列困难和问题，包括市场竞争的风险，但这项政策的强力推进和全面落实是不会动摇的。为了更好地推进未来4年的工业上楼政策落地，需要从如下一些方面扎实做好各项工作：
1、以20 + 8战新产业集群化为主流依托，集群化地推进工业上楼。工业上楼政策最直接的目的就是配合20+8战略性新兴产业集群化发展出台的，过去一年来，多数工业上楼项目是按照这个模式推进的。但是，“集群化”的程度还远远不够，对此要认真总结经验，未来要大力提升产业集群化和工业制造空间利用集群化的水平和产业链供应链的通畅水平，真正做到“上下楼就是上下游”，真正实现工业上楼的高效率、高效能和高效益。
2、构建模板式的工业上楼“国企搭主台，民营唱主角”基本格局。工业上楼属于“准公共产品”，其基本定位就是要做到低门槛对接入驻企业，因此，做这样的平台项目必然是以国企为主体。而20+8产业对市场动力和竞争的要求又很高，作为中国民营经济的大本营，深圳的民营科技企业更符合工业上楼项目的要求，因此模版式搭建这样的格局非常重要。
3、制定工业上楼通用技术标准体系，并与个性定制服务有机结合。经过一年的实践，深圳工业上楼政策需要细化和深入，其中一个重要的方向就是需要制定工业上楼的通用技术标准体系，以便更合规高效地推进工业上楼工作。
4、招商前置，满足入驻企业真实需求及与物业方形成高度适配性。以往的产业园区运营中，一个明显的问题是，园区重资产开发在先，招商工作滞后。这种模式在经济比较好的时候问题不大，但目前经济形势整体疲弱的背景下，很多园区招商就变得非常困难。因此，深圳工业上楼项目一定要汲取经验教训，积极推进招商前置模式，以便更多更好地满足入驻企业对项目空间和产业布局的不同需要，不断探索个性定制服务的专项应对策略。
5、重配套重监管重服务，倾力创建工业上楼项目园区最佳生态系统。工业上楼项目要力避以往产业园区存在的重审批开发、弱后续服务的“二房东”意识和行为，要坚定做好项目各项配套建设，重视持合理依规监管，重视可持续的优质服务。要打通内外双循环产业链供应链，为工业上楼入驻企业及其产业创造强大的产业链供应链和市场基础。
6、最大限度发挥城市更新和土地整备工作在工业上楼中重点作用。深圳建设用地十分有限，工业上楼项目大量切入城市更新和土地整备工作是必然的，而且量会很大，会成为深圳工业上楼的主战场。因此，要积极协调城市更新和土地整备工作的各项政策和工业上楼政策的适应性，最大限度实现双赢。
7、及时总结项目操作经验教训以推动工业上楼各项工作不断进步。深圳工业上楼政策的推进刚刚过去一年，很多成功的经验和失败的教训都亟待总结，以便为未来的工作提供更多借鉴和更大便利。
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